Ejendomsforvaltning

European High Income (EHI) Fund, er en paneuropæisk fond investeret i lette industriejendomme indrettet til flere lejemål, med ejendomme i Danmark og andre europæiske lande. Da fonden i 2015 skulle sælges, blev der indgået aftaler med vores investorer og bank partnere om at forlænge dens levetid og samtidig refinansiere porteføljen. 

På dette tidspunkt, var der i den danske del af EHI porteføljen 28 % tomgang og kortsigtede lejeaftaler, hvilket gjorde det svært at forhandle en ny låneaftale med en lånudgiver. Det lokale forvaltningsteam i Danmark begyndte en aktiv forvaltningsstrategi for at forbedre de kortsigtede lejeaftaler og gøre indkomsten i porteføljen stabil. 

Dette inkluderede en aftale om forlængelse med fondens største lejer Nilfisk Advance, på mere 20.000 m² på to forskellige ejendomme. Teamets stærke relationer med lejeren gjorde det muligt hurtigt at klarlægge firmaets langsigtede planer om at forblive i lejemålet og sikre processen var problemfri. 

Desuden, som reaktion på markedets efterspørgsel, ændrede teamet udlejningsstrategi på nogle ejendomme, ved at opdele større lagerenheder i mindre enheder og appellerer til et andet lejersegment. Som følge af dette, blev tomgangen på porteføljen reduceret med ca. 8 % i en periode på 18 måneder. 

Den danske del af EHI porteføljen blev efterfølgende refinansieret med en aftale med SEB Bank på 305 millioner, til at matche den nye udløbsdato for fonden.

Kabelverket 2, Älvsjö, er en kontor- og industriejendom på 69.000 m², bygget i 1995 og beliggende sydvest for Stockholm. 

Ejendommen blev erhvervet i 2008 som del af fonden V+ Nordic 2, der investerer i sekundære kontor- og industriejendomme i Sverige, Danmark, Finland og Norge. 

Efter Ericssons strategiske udflytning i 2011 stod hele ejendommen på i alt 22.000 m² tom. Cromwells svenske forvaltningsteam implementerede en repositioneringsstrategi, som omfattede målrettet nyindretning af enhederne og en komplet rebranding af ejendommen under navnet Älvsjö 360, en erhvervspark med flere lejemål, der udbyder fleksible lokaliteter til en række forskellige anvendelser. 

Efter indgåelse af lejeaftaler med en række institutionelle lejere, herunder Gemalto, Anticemex og Netsize IPX, blev det uudnyttede kontorareal reduceret fra 100 % i 2012 til 5 % i 2015.  

En ny lokalplan og strategi for omlægning af industriarealet til anden anvendelse blev implementeret, og der blev givet lokalplangodkendelse til byggeri af boliger med et samlet areal på 85.000 m².  

En tofaset afhændelsesplan for boligudviklingsområdet og kontorkomplekset blev gennemført i 2015 og førte til realisering af en nettoavance på over 50 %.

Stattena 7, Helsingborg, er en detailhandelsejendom på 6.300 m², bestående af tre enheder beliggende i Helsingborg. 

Ejendommen indgik i en portefølje af nødlidende bankgæld i ejendomme beliggende i Sverige, Frankrig og Belgien, som blev overtaget til forvaltning i 2012. 

På overtagelsestidspunktet stod én enhed på 770 m² ud af de tre enheder tom, og der var en kort løbetid på lejemålet i en anden enhed, der var udlejet til en fødevareforretning. 

Det svenske forvaltningsteam havde en klar målsætning om at stabilisere aktivet og forbedre den vægtede gennemsnitlige lejemålsløbetid og nettodriftsindtægt for at sikre maksimal inddrivelse af den udestående gæld.  

Der blev aftalt to 5-års forlængelser af de eksisterende lejemål, og for den tomme enhed blev der indgået aftale om et nyt 10-årigt lejemål med BDO. 

Ejendommen blev i 2015 afhændet til et lokalt ejendomsselskab for en pris, der repræsenterede en værdiforøgelse på ca. 20 %. I forvaltningsperioden blev den vægtede gennemsnitlige lejemålsløbetid forbedret fra mindre end et år til mere end 5 år, og nettodriftsindtægten voksede med 27 %.

Riihitontuntie 1 er en ejendom på 14.500 m², bestående af to etager indrettet til detailhandel og et lager, som benyttes af et antal detailforretninger. Ejendommen er beliggende i Varisto, som er et vigtigt detailhandelscentrum for indretnings- og møbelvirksomheder i Helsinki med glimrende transportforbindelser til en af byens store ringveje.  

Ejendommen indgår i European Commercial Real Estate Limited (ECREL), en portefølje af industrielle og blandede erhvervsejendomme, der oprindelig var et mandat til inddrivelse af nødlidende gæld. 

Da det finske forvaltningsteam overtog forvaltningsansvaret for ejendommen, havde den en tomgangsprocent på 33 % og en vægtet gennemsnitlig lejemålsløbetid på 2,8 år. Der var behov for aktiv forvaltning for at repositionere ejendommen som et Core+ udvidet kerneaktiv.  

Teamet forhandlede med den største lejer, Kruunukaluste, om en forlængelse af lejemålet og flytning til første sal, hvilket sikrede udnyttelse af det tomme areal her. Der blev endvidere indgået en ny 10-årig lejeaftale med Tokmanni Oy, den største discountkæde i Finland, der flyttede ind, efter at Cromwell havde leveret en indretning, som svarede nøjagtigt til kundens specifikationer og tidsplan. 

Efter at tomgangsprocenten dermed er reduceret fra 33 % til 5 %, og den vægtede gennemsnitlige lejemålsløbetid er forøget fra 2,8 til 5 år, er ejendommens værdi steget med 60 %.